政大地政系教授張金鶚
房價到底會漲還是會跌？市場訊息多空並陳，民眾難以解讀。其實，看民眾、政府、建商的臉色都不夠充分，最大的一張臉是中央銀行，央行理監事會已敲定3月27日召開，新的利率政策將決定房價走向。
最近不動產的資訊的確讓人有些混亂：房價信心指數跌到新低，成交價格下滑；去年實質經常性薪資負成長，民眾購買力沒有跟上。但鋼筋等原物料不斷上漲，建商調升預售屋價格；政府將放寬陸資來台購置商辦，比價效應可能帶動住宅價格上揚。
不過，以上都不是關鍵因素，利率才是狠角色，而中央銀行是決定利率的人。
貸款100萬元，利率3%，本息20年攤還，要月付約5,500元；如果利率升到5%，那得付6,600元。利率上升1個百分點，民眾的購買力會下降約一成。房價會不會快速走跌，就看利率會怎麼個升法。
如果和過去一樣慢慢升，應該不用擔心房價會大幅下挫。問題是主計處已預測上半年物價漲幅在3%以上，給了央行很大的壓力，緩升的話，實質利率會再落入負值，資金會持續大舉外逃。
讓利率快速揚升，可能升高銀行的風險。購置不動產貸款、房屋修繕貸款和建築融資合計超過6兆元，占全體放款約三成八，創歷史新高。不動產價格下跌，金融體系可能要吃呆帳。
各國開始緊縮不動產放款時，我國政府都不敢下手。央行總裁、副總裁新任期剛生效，今年會下手打壓不動產嗎？
房價信心指數 再創新低
國土規劃及不動產資訊中心今天公布96年第四季住宅需求調查，房價信心指數83分，再創新低，顯示市場對於房價看法較悲觀，雖然對於未來一年信心分數達87分，但整體市場仍不樂觀。
下走態勢越來越明顯
住宅需求動向調查從91年第二季開始，去年第三季創新低，第四季持續下探，購屋者房價信心綜合分數由前一季的88分，下降為83分，連續兩季下滑到 90分以下，顯示地產市場從去年第三季開始往下走的態勢越來越明顯。對於近3個月信心分數為78分，對於未來1年信心分數為87分，顯示購屋者預期一年後 房價會提升，但由於分數仍低於100分，政大地政系教授張金鶚表示，對市場仍不宜太過樂觀。
張金鶚表示，除非市場有結構性變遷，否則未來信心分數要突然提升不容易，未來低於100分的機率仍高，市場可能繼續維持保守看法。至於目前如火如荼 進行的總統大選，馬、謝兩人都有提到住宅政策，但是似乎對房地產市場沒有明顯提振作用。張金鶚認為，消費者購屋是理性的，需要長時間搜尋，並非一時的政見 所能左右。
北市購屋負擔明顯下降
房價年所得比由7.2倍降為7倍，其中台北市從原先的9.9倍降為8.6倍，房貸支出占每月所得比36.5%，雖然台北市購屋負擔仍為全國最高，但是已經明顯下降，張金鶚表示，可能與本季投資者以及購買兩戶以上者比例增加，所購買產品以坪數較小、單價較低有關。
已購屋者平均購屋總價降為603萬8000元，平均單價為17萬7000元，平均面積為35.8坪。台北縣與桃竹縣市單身購屋者比率增加，23-25歲購屋者增加5%，儘管如此，還是有四成的受訪者自認買不起房子。
三通加持？業者看法不一
儘管總統大選結果要在下月才揭曉，但馬謝兩人在前天辯論會上都釋出當選就任後，最快二到三個月就會展開進一步直航，信義房屋表示，此舉形同宣告三通時間表，目前一級熱區已重啟交易熱度，預估下半年北市房價將上修一到兩成，北縣則有5~10%的上漲幅度。
不過美商ERA易而安不動產行銷顧問張欣民也提醒指出，市場對三通期待已久，而且幅度也相當大，萬一當選者當選後，還像過去八年一直喊要三通但就是遲遲不通，或是真的三通了但是有條件的通，到時候反而房市會出現一股失望性的賣壓，後果難測。
信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，馬謝兩人辯論之後，會上都對兩岸三通議題釋出正面訊息，對於不動產業者、投資人而言，都形同吃下一顆定心丸，而如果能如一旦兩岸從包機變成班機，整個房市甚至可用「沸騰」形容，除了住宅，都會商用不動產也會掀起更大一波投資熱潮。
信義代銷呂信銓則指出，直航之後將衍生所謂的新三通，「資金通」、「人才通」以及「商機通」。而此新三通，將促使企業因投資擴張對於住宅辦公的租購 需求大幅增加，高品質住宅區或產品將首先受惠，進而帶動整體房價，預估三通之後北市整體房價可望上漲一至兩成，北縣也有5%~10%的上漲幅度。
購屋負擔 北市下降高雄加重
去年第四季民眾的房價信心創下調查新低，代表購屋壓力的房價所得比也下降。台北市房價所得比由前一季的9.9倍縮小至8.6倍；高雄縣市卻由5.2倍增加到7.1倍，代表高雄人要不吃不喝7.1年才能買得起一間房子。
房價信心持續探底，去年第三季房價信心指數跌破SARS創下的低點後，財團法人國土規劃及不動產資訊中心昨天公布，房價信心分數由上一季的88分再降至83分，創調查以來最悲觀指數。
房市從1月12日立委選舉後氣氛轉向，但官方昨天公布的調查時間是今年1月1日至15日，數據屬於落後指標，反映的是去年第四季的悲觀訊息。
即使近來多數認為房市選後看漲，但政治大學地政系教授張金鶚說，「未來低於100分的機率很高，除非發生意外」。對於產業界期待選後兩岸往來更密切、外資提早布局等題材可望激勵房市，張金鶚認為建商塑造希望，造成房市全面看好的氛圍；但消息面炒作氣氛不應大於基本面。
不過隨著房價信心悲觀，購屋壓力也稍獲得紓解，96年第4季除了高雄之外的房價所得比都減少，學者認為可能與投資客增加、低總價產品比例增加有關， 台北市房價所得比由上一季的9.9倍降至8.6倍，但仍居全台最高，調查發現有超過四成的租屋者大嘆「買不起房子」；台中縣市的5.9倍則成為96年第4 季全台購屋負擔最輕的縣市。
調查也發現，購屋平均面積為35.8坪，整體購屋總價平均為603.8萬元，較上一季減少16.6萬元，平均購屋單價為每坪17.7萬元，較上一季減少0.3萬元，其中以台北市平均單價31萬元最高，高雄縣市10.5萬元最低。
張金鶚則說，產業界有說法，但房市以首購自用需求為主，「不要錯估八成自用需求的想法」，這些人買房子不是為投資，而是理性的、長期的承諾，不受短期消息影響，更要看負擔能力。
買不起房子的人增多 長期租屋者升至24%新高
政大教授張金鶚昨日指出，由於國內房價升高，高達四成的租屋者自認為買不起房子，以租代購者有增加的趨勢，甫完成的調查顯示，租屋者中打算長期租屋的比率已升至二四．一％的新高。
張金鶚表示，由於房價近年續升高，使得無力購屋者逐年增加，房價年所得比長期也逐漸升高，另外租屋者中打消購屋念頭，準備長期租屋者也逐漸升高，由前年第四季的一九．五％升至去年第三季的二○．七％，至去年第四季再升至二四．一％。
依據「住宅需求動向調查」報告顯示，去年第四季購屋者的「房價年所得比」為七．○倍，平均每位購屋者要不吃不喝七年才能買到房子，比三年前的六倍增加了一倍，台北市同一期間房價年所得比也由七．四倍升至八．六倍。
與去年第三季相較，房價年所得比已略有降低，台北市甚至由九．九倍降至八．六倍，對此張金鶚表示，主要是買不起房子的人不進場了，而進場的人普遍較富有，房價與薪資所呈現的倍數因此下滑。
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國泰房地產指數顯示去年Q4房市價量俱穩 但議價空間拉大
國泰建設(2501-TW)今(30)日公布去年第4季國泰房地產指數，顯示第 4季房市呈現「價量俱穩」的結構，但是銷售率明顯衰退、議價空間拉大，以區域來看，台北縣因推案量擴大導致房價下滑。政大地政系教授張金鶚表示，第 4季整體推案量仍維持高點，銷售率與成交量下滑，連續 4年房市景氣復甦出現停滯狀況，以全年來看，市場呈現「價漲量穩」結構，預計今年房市將呈現穩定溫和修正態
根據國泰去年第4季房地產指數顯示，第4季房市呈現「價量俱穩」狀況，較第 3季呈現「價漲量縮」結構，推案價格支撐力道呈現疲弱，但案量仍維持高水位，銷售率大幅下滑，成交規模萎縮，顯示市場景氣反轉現象趨於明顯。
以區域來看，台北市市場平均成交價格雖再創新高達到 52.08萬元，但價格上揚趨勢轉弱，房市進入盤整階段，議價空間拉大、銷售率與成交量持續縮減，豪宅效應逐漸淡化，市場回歸基本面。張金鶚表示，議價空 加拉大主要是因為廠商預期未來房價會上漲，因此開價越墊越高，在市場不願追價下，讓議價空間逐步拉大。
台北縣部分，第 4季房市呈現「價穩量增」，較去年同季呈現「價漲量穩」張金鶚表示，北縣部分需注意推案量過大問題，第4季推案量季成長率超過75%，未來恐有供給過剩問題。
第 4季台中房市呈現「價穩量縮」格局，雖然價格持穩，但30天銷售率以及成交量同步下滑至25.81%、 31.4%。高雄市部份則為「價漲量縮」，銷售率與誠將量也同步銳減至至54.78%、34.14%，陷入低檔盤整格局，雖然價格連兩季上揚但銷售率與成 交量持續縮減，顯示建商銷售策略需要調整。
以全年來看，2007年全台房市去年全年推案金額達 1.02兆元，較前年大增32.47%，30天銷售率11.62%，較 06年減21.51%，因此恐有餘屋壓力；不過可能的成交價格為18.65萬元，較前年成長9.53%，顯示房市整體仍在「價漲量穩」的趨勢。
張金鶚表示，今年新推案市場在豪宅效應帶動下，台北縣市與台中都會區表現較佳的結構，但市場自下半年開始出現景氣趨緩訊號，預計這股房是修正狀況將延續至今年上半年，全年來看仍是穩定溫和修正，但須注意餘屋以及交屋潮影響，以及銀行房款行為。
國泰建設總經理張清櫆表示，以目前房價看來仍屬穩定狀況，但仍須看成交量能否維持穩定，整體來說，仍樂觀看待今年房市。
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