據新華社7月28日報道,2009年中國的房地產市場在充裕的流動性、需求釋放等多重因素的推動下重新進入上升通道。短短半年時間內,國內各主要城市房地產市場迎來了一輪量價齊升的上漲行情,某些城市的房地產銷售價格甚至已經達到或超過了2007年的最高水平。

在樓市高歌猛進的同時,投資性需求的集中入市、土地交易的火爆以及開發商捂盤惜售搭車漲價的情況再次引發人們對樓市泡沫的擔憂。從6月底開始,各主要職能部門開始重申之前已出台的各項房地產調控措施,針對樓市的調控在沉寂了數月後重裝上陣。

嚴格執行二套房貸政策抑制房產投機

央行統計顯示,上半年全國金融機構房貸新增量達到4,661.76億元,同比增長超過150%,一些股份制商業銀行增幅甚至超過400%。業內人士認為,房貸高速增長的背後隱藏著新的風險。

日前,銀監會召開「第三次經濟金融形勢通氣會」時強調要嚴防房地產市場風險,嚴格執行「二套房」標準,嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前,銀監會已經下發了《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。「二套房貸從緊」引人關注。

「二套房貸政策從緊的說法其實並不準確」,北京中原地產三級市場研究部分析師靳瑞興表示,銀監會關於二套房貸的政策實際上始終處於執行狀態,關鍵的問題是 商業銀行執行力度是不是足夠大。在房地產市場整體不景氣的情況下,二套房貸的執行力度會在有意無意之間會出現鬆動的情況,而在樓市出現過熱苗頭的情況下, 對先前政策的重申與強調更多的應被理解為加大執行力度的信號。

靳瑞興表示,從目前的情況來看,加強二套房貸政策的執行力度勢必會對投資需求的大幅入市起到制約作用。但從整體購房人群上來看,自住和改善者仍佔據大多 數,因此對整個市場的影響依舊有限。「二套房貸政策主要是為了抑制投資需求,目前成交量增長迅猛,投資者又開始入市,但在有改善型需求這一檔,房貸仍是給 予優惠。」

據瞭解,如果嚴格執行二套房貸政策,購房者貸款20年購買一套價值100萬元的第二套普通住房,將多支付14萬元的利息。

集中推地遏制房價快速上漲

儘管國土資源部表示地價成本並非推高房地產價格的主要原因,但各地頻頻出現的「地王」還是抬高了人們對房價上漲的預期。

北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示,對於掌握著大批存量住房的開發商而言,土地供應的稀缺性容易給開發商造成坐地起價的市場環境。同樣,高地價的出現也容易助長小業主們惜售、觀望的情緒,在二級市場製造漲價的氛圍。

2009年5月到7月間,北京的「地王」紀錄連續四次被刷新,引發了各方的強烈關注。對此,北京市國土局相關負責人公開表示,北京將加大政府土地儲備力 度,加快土地的市場供應,以應對開發商集中拿地局面。具體計劃是下半年供應經營性用地1,000公頃。與此同時,上海、廣州等地均不同程度地加大了收儲和 推地的力度。

雖然地價並不直接決定房價的高低,但高地價所引發的連鎖反應仍然影響著房價的走勢。秦瑞表示,集中推地有助於改變土地市場「資源稀缺」的預期,進而可以遏 制由此產生的惜售與漲價行為。不過,對於「地王」的出現也必須作冷靜地分析,地塊本身的特殊性和購地企業自身的業務特點與指向都會對地價的最終形成產生影 響,集中推地後,高價成交的情況仍然可能出現。

查處「捂盤惜售」規範市場行為

遏制「捂盤惜售」正成為各地政府近期不約而同的態度。上海市7月17日出台了《商品房銷售方案備案管理暫行規定》,規定商品房的銷售方案須經備案並在售樓場所予以公示。房地產開發企業應盡快申請預售、房管部門盡快審批,以此遏制開發商「少量多批」「捂盤惜售」。

無獨有偶,北京市建委最近也召集開發商集中盤查捂盤現象。7月初,北京市住房和城鄉建設委啟動房地產市場秩序專項整治月行動,加大對房地產開發企業不按期 開盤、不進行網上認購等違法、違規行為的整頓力度。截至7月13日,已對25家在售樓盤進行了執法檢查,對15家開發企業進行約談告誡。27日又對7家違 規房屋企業進行了處罰或責令整改。

有關專家認為,開發商「分批推售」已經可以定性為人為囤房,並且這種做法足以導致房價在短期內出現大幅波動。開發商通過多次開盤,可以製造出當日售罄的火 熱假象,誘導消費者恐慌性購房,同時開發商也可以借此逐步提價。不過也有業內人士表示,自2006年住房城鄉建設部首次對房地產市場的「捂盤惜售」進行專 項整治以來,目前並沒有一個對於「捂盤惜售」行為非常準確和權威的界定,可能會影響到執法過程中的落實。

結構性調控暫無法扭轉市場大勢

「房價上漲過快,投資、投機的比重加重是這一階段調控手段頻頻出台的主因。」易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,雖然近期政府相關部門再次重申了既有房產政策,並加大了執行力度和市場調控,但這仍然僅為結構性的調整,下半年樓市不會因此發生方向性的變化。

楊紅旭表示,目前宏觀經濟政策的寬鬆基調並沒有發生變化,房地產市場對於自住需求仍然是鼓勵的,其對經濟的拉動作用還是非常明顯的。房地產宏觀調控會不會 有更新更大的舉措,需要看三季度後整個宏觀經濟的恢復狀況。如果宏觀經濟恢復態勢良好,全年目標能夠有效實現,則房產調控的力度有可能會進一步加大,以抑 制房產泡沫。

「目前的政策對市場的影響依舊有限,」秦瑞表示,既有政策的「重裝上陣」更多的仍然是從穩定房地產市場的角度考慮的,只要存款準備金率和利率兩個重要的槓桿不發生變化,房地產市場整體的向上格局不會出現根本性的變化。

「2009年出台的房貸利息7折優惠,營業稅、交易稅減免等促進房地產發展的政策多以一年為期。2009年以後,這些政策會不會發生變化存在著變數。」秦 瑞認為,年內房地產市場的政策性拐點可能會出現在三季度宏觀經濟數據公佈之後。同時,根據政策傳導效應的滯後性,即便宏觀調控措施真的會在年底發生變化, 其對房地產市場的影響最快只會在2010年年初顯現。

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