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2009/10/11 21:49

I.....回首20年房市--自身體驗--美國經濟失火,大灑錢,把鄰居或對手國給燒了-而且超速進行

1.....從鄰家賣房說起-----
(10/10) 昨天我家對面鄰居要賣房子(外省第二代,把台北房逢高賣了,因為調去中國多時,甘脆長線去發展--買中國房子),  仲介與看屋客進進出出,我不免與仲介聊聊,打聽最近成交行情,
我 住的公寓附近,   每幾個月就有房子成交買賣,   大樓管理員如提早通報仲介---有人想買賣房, 如因而簽約最後成交,   管理員可抽成,  所以資深管理員都很注意,   因此附近房子如有買賣或成交,  進入狀況的管理員通常很清楚,     我因此不斷更新資訊.....
昨天則直接問仲介--鄰居的開 價與近期附近房子成交價,     聽到數字,我的下巴掉光光了...下一代無屋族中產階級要更悲慘了.......


我住的中古 公寓,離大安森林公園/市立圖書館/捷運站/台大/璞真案/新光標下的聯勤總部---等,   都很近,約十八年前買入,   
買完後與日本泡沫爆破相近,與台股相似,    上衝高點但難突破新高,   約有十多年,房價是上上下下停滯不前,直到1997與2000年紅籌泡沫與網通泡沫時才達高潮,突破原高點,  
 SARS時又從高點回落約30%左右,     2006再回到原高點,
(我 約18年前,泡沫後2年,    向一位外省退休公務員老杯杯,  先租一段時間後再買,     他當時在台北有4間房子,   前後賣掉其中3間房子,移民回中國,    轉去買上海與長沙房子...至於退休公務人員,    為何能在台北有4間房子--其中有2間算是豪華公寓---不在本文討論之列...
另一位一起調駐港老友同事,他在SARS期間,   分別 在仁愛/敦化南路尾買兩間房,幾年後當然又大發了...)
投資投機沒有用功五~十年以上,付過大筆學費給市場者,請勿閱讀本欄,        請特別注意:僅為個人反思用,絕不為個股推薦或投資建議,投資決策自行負責.
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2.....惡質財團經營無能,炒地皮第一,惡質政府提供子彈,   幫財團炒地皮....

如 果把這個原1997/2000年報沫高點房價當基準100%,    新光炒高聯勤抬高標價--標下聯勤之後3個月,    我家臨近公寓-房價大漲80%,     去年520前高點漲幅更達100%.  
去年底因金融海嘯,房價從高點回落約20%,  
因 為新光標中正案,昨天開價再漲--達150%,比去年520前的高點又漲25%.......因為EFCA,未來無屋中產階級的薪水不會漲,恐怕每月要多 交薪水20~30%來交 房屋貸款,要多花10年來交房貸.......生活品質更悲慘,更不敢結婚生小孩.........

對長久居住原地的大部分中產階級,  不要以為跟你無關,....
地皮炒高,  財團賣房賺價差溜了,  以後長期地價稅跟著調高,  中產階級倒大楣,   以後長期要交更高的地價稅....(這也許是馬政府增加稅收--平衡赤字辦法之一..)

3...台北租金收益率已顯示泡沫現象...

以 房租來說,十年來沒有調漲,所以 租金收益率從新光炒聯勤前3%,跌到520前1.5%,現在0.8%.新光當時標下發現以預售方式賣不出去,只好宣布改建後賣,又發現很可能也賣不出 去,  再宣布-改成只租不賣,又再發現租金 收益率太低,  於是變成直接賣土地---找附近同推大案的國泰金大股東來接手,  國泰金大股東如不來接,  附近剛要完工的大案會很不利.....
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網友說看完我這篇文,  他想起---范瑋琪的到不了--中產階級期待的政客承諾-將來的美好都是到不了.


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詞: 范瑋琪 曲:張洪量 編曲:王豫民 主唱:范瑋琪 你眼睛會笑 彎成一條橋  終點卻是我 永遠到不了 感覺你來到 是風的呼嘯  思念像苦藥 竟如此難熬 每分每秒 我找不到 我到不了 你所謂的 將來的美好 我什麼都不要 知不知道  若你懂我 這一秒 我想看到 我在尋找 那所謂的 愛情的美好 我緊緊的依靠 緊緊守牢  不敢漏掉 一絲一毫 願你看到 ...

4....上海也有相同情況.....上海6月豪宅成交價與量都創新高,根據網友knoblauch, 外商派駐上海商用大樓顧問公司的觀察:
上 海住宅樓的需求情況就有點特別,因為近十年的發展,上海有不少拆遷戶,而拆遷戶在拆遷時會有拆遷費(約 RMB30~60萬,看地段及用地需求而定,一百萬以上的也有耳聞),近六年房價一般都漲五倍以上,不少人當時一拿到拆遷費時就立刻再多買一套房,一間自 住,一間出租,

他觀察到:
1.)週遭大部份的人投入房產,最大的原因都是因為預期房價會再漲,這個理由還蠻有趣的.(租金收益率-長寧區-約 2.5~3.5%)
2.)近六年房價一般都漲五倍以上,不少人當時一拿到拆遷費時就立刻再多買一套房,一間自住,一間出租,

3.)同事中買了三四間房的也大有 人在,現大多己回本且賺不少,但也不少人,認為炒房如此容易,也更願意使用摃桿,用現有的房子再去抵押,再買房等房價上 漲.

根據上述三觀察,我判斷:上海正在房產泡沫奔騰中,

5...這與1986~1990年   我第一線觀察----台灣房市與日本房市泡沫頂峰---當時的民眾心裡一樣,

日經30000點以上高點,日本4大券商與投信不斷來台搶錢,我站在第一線專訪,
直接問來台作投說會的日本券商投信大老闆:租金報酬率低於1%,長期如何支撐房價?

他們不約而同搬出Tobin-q-理論,(我當時擔任*商時報專欄記者,主編理財周刊,並且每周與每月幫商*周刊與財*月刊寫理財專欄).
他 們說 要從重置成本來看,因為每個人買房,不在乎--租金收益,只期待房價會漲,(Capital Gain),心態就是台灣與中國現今觀察到的現象,    大部份的人投入房產,最大的原因都是因為期待房價會再漲,不在乎租金回報.但根本原因---政府央行---灑錢過多,游資充斥,    助燃了泡沫漲勢.....

台灣當時跟日本走,所以有房地產的國泰人壽漲到近2000元,再來是房產多的三商銀,炒到1千多元--因為台灣當時股民,    像現在台北人與上海人一樣.預期房價 會再漲,     國壽三商銀,預期重置成本水漲船高,會大漲...沒有人理租回報率....

後 來, 1992~1993年我常到日本分公司受訓或Roadshow---晚上接待我們的日本當地年輕男女同事,他們常常7點多就要離開回家,(在台北我們可 High到九點多),因為東京市區房子太貴住不起,  第二天七點前要上班,       他們多住在要坐電鐵1~1.5小時距離的地方,當時我試算,他們就如同住在楊梅中壢以南,    坐火車轉捷運來台北上班.......日本上一代亂搞,讓下一代悲慘20年,台灣這一代也正在濫搞,下一代不知要悲慘幾十年....

台 灣,現 在也有部分人----住桃園,中壢與基隆,每天來台北這樣通勤上班,但10%以下.   現在更多人住中永和板橋...等每天進台北上班,K金黨執政幾年後,這兩年快速炒高房產趨勢下,   下一代中產階級,  除非上一代台北有祖產,否則可能一半以上,都要像東京人,到桃園或以南地方去住,每天通車上下班......

泡沫後,日本房產跌十年腰 斬,台灣銀行股,腰斬再腰斬再腰斬.....日本日經從39000跌到8000,..台股當時是日股跟屁蟲,從12682,跌到2500+,房市也大回檔 整理十多年...台股炒資產題材的金融股--國壽三商銀從1900+/1500,一直往下盤跌,多年後最低點,曾分別達最低--25/10元上下,最扯當 然是新光金....


6......2005年美國房產爆破前觀察一樣,

租金收益率已有警訊,--.美國人繼續吹泡理由一樣,大部份人投入房產,最大的原因都是因為預期房價會再漲,.....等大調整來時,是全球金融海嘯.......
2005年夏天,陪兒子參加夏令營,我在美國加州待了快一個月,2001年也在加州..待兩個月...

2005年夏天與上次比較,有一些房市到頂有趣現象,回台轉述N次給朋友聽,事後證實見頂.
(但房市見頂-到銀行壞帳影響經濟股市,落差達一年半之久.)什麼現象?

  a.在超級大書店裡,如何投資房地產書,是一般股市相關投資書籍1.5倍以上.

b.我在美親戚告訴我,他們認識朋友中,有一半以上的人,都有親戚做房地產相關工作.(仲介或貸款)

c.除了矽谷比四年前,多了很多新房子外,我們從矽谷開車至優勝美地,沿途看到十多個全新小鎮.

Chart courtesy of Standard & Poor's

道瓊住宅營建指數



7......1996~97我調香港總部上班,觀察到的香港-房市股市泡沫現象,也完全一樣,


1997回歸前一年--- 1996香港房市漲50%,   股市也大好,   分紅很多,1997上半,我的同事與客戶,    有60%以上,都去買房子,    那時租金回報 率同樣有警訊,  

我問他們還值得買嗎?他們相信中國接收香港一定不會讓香港垮,預期回歸後大量中資企業會來設辦事處買樓,    那時他們投入房產,最大的原因都是因為預期房價會再 漲,不是看租金回報率......

那 時1997上半,正是最高點,以後崩跌而下,3年內房子市價平均跌掉70%,   
那些用銀行貸款的都成--負資產階級---賣房子遠遠不夠付房貸,   

我幾年後退休,    這些老 同事與老客戶,   在港在台相逢,他們說--無法像我--揮揮手就走的蕭傻.   
 因為他們都已成負資產,只能成3奴=房奴+打工奴+等待奴,  
後來2005~6世界資產泡沫再起, 讓他們的房價大飆升,終於讓他們等到--鬆了一口氣,
但離他們的當年買價,還是有一段距離..我印象中--當時他們多買在半山區,換成坪約50~60坪-約台幣4~6 千萬之間(但公共設施與山景,比台灣好),他們邀我去坐,因此,印象還深刻(但記憶也許有誤差....)

8....從租金收益率來看,台北與上海房市----已泡沫化,突破去年世界百年泡沫時房產的高點,

這是因泡沫彭馬胡溫學泡沫葛大灑錢,    以泡沫救泡沫的作法,   未來台北大泡沫崩跌是免不 了...
但泡沫何時爆破沒人知道,而且爆破前最狂飆,常常還有10/50現象.爆破前好好享受泡沫打鐵狂飆,
當 泡沫泡破時,  會像日本與美國,因為過低的房租收益率,     房產價大跌不會有撐....,

昨天,跟幾個在台北擁有很多房產的老朋友聊了一下,    他們的想法---因為利息太低,   且未來幾個月要展開向上大循環,    不確認泡沫是否會就只打住,     但因其房子多且物件大額,    是該逢高了結部分了,   起碼不再追高了..

9....這種現象每5~10年就重覆發生,   這次超時空---多空循環週期都大壓縮了------美國經濟失火,大灑錢,把鄰居或對手國給燒了---造成日本泡沫與失落的20年與亞洲金融風暴.....見前文..資本主義沒永不結束宴,常以鄰為禍--中國-要戒恐妥因應


10.一般中產階級怎麼辦?除了搬離台北外,  1.期待祖產遺產2.娶好老婆/嫁好老公3.買樂透4.像廣州小學生--立志當貪官???(像古代中國官員--收入不足在京-台北養家活口--逼他們一定要貪才能生活...)-見黃宇仁--明神宗與張居正變法..

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II...-澳洲啟動全球升息大循環(澳升息一碼)...全球資金布局大震盪...-

1... 澳洲 央行10/6--隔夜現金利率目標從49年低點3%調升到3.25%。 澳洲是二十國集團(G20)這一波 衰退以來第一個調高利率的國家,澳洲央行推論--- 過低偏低的利率環境已經結束, 因為中國的經濟增長非常強勁 亞洲貿易伙伴前景好轉-----接著原物料與澳股大飆,.澳洲把中國拿來當提升原物價的代罪羔羊

全球升息大循環已然啟動,中國又被拿來當提升原物價的代罪羔羊,  這與我五月文章的預言不謀而合。媒體評意外是鬼扯.澳政府--9/3已發出預警..

澳 洲南非俄羅斯巴西...是世界農工金屬礦原料最大供應國.....中國現在是世界最大製造工廠,是農工金屬原料世界最大需求者,澳洲南非俄羅斯巴西等就是 以中國需求為由,   聯合不斷拉抬農工金屬原料價格,...讓最大買家--中國又自作自受,     買貴提高產品出口價,....加上對美匯率大幅升值10%以上,.....
美國民生用品大部分進口自中日台韓....美元匯率相對貶10%以上,就是進口品對要漲10%,再加上上述原物料上漲......美國計算通膨的CPI,因採樣民生進口品大漲,在進入去年低基期後,政客就再也紙包不住火了.....

從澳洲的講法--正好符合我在5/25文章所說-中國笨蛋決策者與智囊團-炒高商品價,讓自己買貴,輸出通膨到美國,卡死自己,陷入自己的 China Trap--中國決策者與智囊團最後終於會領悟過來--
(但上文--我錯了,   我高估了中國決策者與智囊團,他們落後4~6個月才領悟過來)
JL評經濟:9/3彭泡沫大師製造氾濫游資創新賭博共和國-:8/14李嘉誠:告誡股民當前買股千萬謹慎8/11-吳曉靈任志剛史蒂芬墨鼻爾斯林行止劉明康等終領悟過來8/12中台灑錢政策拔河轉彎中

澳洲央行的結論---經濟顯見走出衰退, 2010經濟可恢復成長---這可不一定,見文章--JLESC9觀察產業結構變遷(9)D魔王未摧毀,I魔王卻再生--同時肆虐,形成超級S魔王-停滯性膨脹--或引發大衰退- 結果極可能不是--巴菲特,麥嘉華,預言大通膨,而是通膨與衰退同存的大衰退
因為歷史找不到可以參考經驗, 因為央行又慢了一步,極可能很快為另一場大災難催生,    

2...歷史找不到可以參考經驗------

因 為這次報沫爆破確認後,金融市場加速崩跌來的又快又急,  接著降息之低灑錢之多,都破歷史記錄,這是從來沒有的經驗,也因此,泡沫後第一年,台灣與中國豪 宅可以立即創新高--重新站上泡沫高點,     某些股票逼近泡沫前高.這也是股市,經濟史上從沒有的經驗......

簡單的說,從末升段到初跌段,到主跌段,到末跌段,過去要花2年以上,去年1年內就解決(BDI也是極好例子,)

接下來的--打底段,   到初升段,主升段.....要花2~3年,這次也是一年就解決.....,

這都是拜央行前所未有的灑大錢..........

3.央行那一幫政客,一定又是決策落後與一直靠灑錢吹泡泡解決問題,最終,再次爆破泡泡而禍國殃民,....

觀察近30年美國貨幣政策的決策與傳遞過程,總是決策落後禍國殃民---不見輿論棺材---不落淚,舉最近最著名最關鑑兩次:

1)一次在2006葛林斯班堅持看Core CPI--認為沒通膨,最後, 惹得一向是共和黨喉舌--富人利益的支持者--華爾街日報--最後都出來用社論連續炮轟葛林斯班--他才轉向升息..(不見輿論棺材---不落淚...)
葛 林斯班當時講法,  跟灑錢彭現在講法完全一樣, 華爾街日報批判他(與我日前用房市貨供成長率批彭理由相同)不食人間煙火,完全裝瞎--無視資產市場(房市商品黃金等市場)已飆翻天形成泡沫....結果 如大家所知--泡沫大師葛作太慢太遲形成世界災難.....(又是不見輿論棺材--不落淚...)

2)另一次,是這次金融風暴前,美國電 視財經節目主持人Cramer, 在現場節目上破口大罵鬍鬚柏南客---說他央行總裁幹假的, 完全不進入狀況,華爾街已周轉不靈,搖搖欲墜,他還在關門睡大覺....事實如此,鬍鬚柏從自我感覺良好,立即轉到--到360度轉成市場跟屁者,  加速加碼降息寬鬆,追趕市場,可是災難已形成...
他跟泡沫葛一樣又慢了一步.只好學泡沫葛的老辦法,繼續瘋狂灑錢,繼續當灑錢柏..美國FED又是慢一步,..
這是這10~20年的歷史事實,也許也是政治牽絆的結果,未來也無法擺脫,我曾預言--FED灑錢重藥會下過頭,
我也相信政策覺悟再調整又會再慢一步,不會立即調整......
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Cramer, 在現場節目上破口大罵鬍鬚柏南客---說他央行總裁幹假的, 完全不進入狀況,華爾街已周轉不靈,搖搖欲墜,他還在關門睡大覺.....這樣不及格者,還是被提名,因為他很配合政客....跟灑錢彭一樣..

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III...暮然回首看台灣----台灣灑錢彭, 變房產泡沫彭,  股市炒手彭,屠熊彭,再成泡沫大師彭五部曲----正為討好少數政客與財團,將台灣下一 代中產階級生活,逼到更悲慘的未來,將來一定會像泡沫葛一樣,受到幾世代中產階級詛咒...

1......一部曲--瘋狂灑錢彭---壓低利率,逼散戶與壽險大戶買基金炒房市--逼到鋌而走險地步

9/24-八月M1B年增率再較上月走升為22.14%-警戒過熱再創五年新高--- 彭淮南灑錢一流,以台灣經濟體的成長率來說,游資熱錢沖斥情況,   比中國還可怕...這是為什麼我早就封彭淮南是台灣泡沫製造大師,並預言它如果不懸崖勒馬, 將晚節不保,成為台灣葛林斯班,  原評文見--JL評經濟:8/21吳曉靈領悟過來:央行已處兩難如不儘早..採措施會錯失良機8/14李嘉誠:告誡股民當前買股千萬謹慎/任志剛史蒂芬墨鼻爾斯林行止劉明康工商社論等後8/12中台灑錢政策拔河轉彎中

(9/3)近期有人以M1b都是因外資匯入才飆高,因此股市大漲,想為自己的造的孽業解脫,將來的歷史照妖鏡逃不過,因為他把利率壓太低, 游資氾濫炒股, 世界法人也不得不回來追補台股...8 月底集中交易市場上市 股票平均本益比為 104 倍,創下近 10 年新高紀錄,如果盈餘沒再提升,PER還是太高...個股今年EPS的PER都會嚇死人,但是馬彭壓低利率,大灑錢游資泛濫,像葛林斯班一樣,逼法 人散戶只好挺而走險,大家來投機,共創賭博共和國....JL評經濟:9/3彭泡沫大師製造氾濫游資創新賭博共和國-八月本益比104倍/溫家寶20條建國一甲子國慶行情開跑/中國金監會4大措施救市股市大漲6%8/12中台灑錢政策拔河轉彎中

2...二部曲---房產泡沫彭..台北縣市2/3主要行政區7-8月平均成交單價,突破去年房市高點-就是前波世界資產泡沫爆破前高點 --以租金收益率衡量已泡沫化

胡溫馬彭灑錢製造房產泡沫---隔台海相互輝映- 台灣與中國中產階級更悲慘更房奴化台 灣政客與炒作房產商,說是因對兩岸經貿前景看好,所以台北房產暴漲-----騙人炒作理由都不打炒搞,  中國上海豪宅價量創新高,   根本不需要--像台北炒作理由,上海不需用兩岸經貿理由照飆漲-----其實兩岸房產大飆理由都一樣--灑大錢製造泡沫形成.主力倫--的吹牛-騙人庶民 經濟學,

只要想想你的兒子或朋友,依照這種房產漲速,3~5年後,或更長時間,他們薪水不增,台北房價入門3千萬,雙薪水家庭,   絕大 部分都要交房貸款,當一輩子房奴,  房貸壓擠小孩教育與內需...房貸是民生消費庶民經濟漲最多的部分....通膨最可怕的部分,那個白癡彭-卻告訴我們沒有通膨.泡沬彭--他將是台灣下一 代中產階級更悲慘的始作俑者與罪魁禍首...

製造低利游資氾濫環境,等於提供泡沫炸藥,讓這幾年經營績效最爛財團,肆無忌憚再作亂炒地皮,這個財團過去幾年連連決策錯誤,傷了股東,這次很可能再錯,但國家社會執政黨-會一起陪葬...

10/03 時報-王莫昀-新壽周四天價標得重慶南路土地後,引起市場嘩然,商仲業者調查,第3季重大商用 不動產投資額高達273億元,...7成8由壽險埋單,仲量聯行總經理趙正義預期,握有數千億資金壽險業者,將持續加碼,第4季商用不動產交易量上看2 、300億元,全年交易總額將達900億元上下。


3....三部曲股市炒手彭..全力提供游資建立賭博新共和國--壓低利率,逼散戶與法人買基金賭一把

8/20中美G2新勢力基金募集總金額確定將逼近新台幣90億元,創今年來與海嘯後募集規模最高的新基金 紀錄。8/18--..今年上半年947檔境外基金,國人持有總金額為1.43兆元,不但 是今年以來新高,也創下去年九月雷曼兄弟事件(九月底金額為1.35兆元)以來新高。淨銷售金額排行--1.為全球混合型(含資源型、科技型等產業基 金),約近424億台幣。2.中港基金176億,(淨銷售成長最猛僅六檔)3.拉美:143億;4.全球新興:140億;5.亞洲不含日本--98 億;6.新興歐洲68億...總計上半總淨銷售金額約1200億台幣...

(8/31)台灣賣中國基今最熱一個月--八月,中國股指跌21%,創15年來單月第二跌幅...彭淮南行情高點熱門基金魔咒不幸又實現中國基金熱翻天---彭淮南行情高點熱門基金魔咒---買一窩蜂一致看好排行榜頭大漲後基金的魔咒---上海A股反轉急跌破三千,港股跌破兩萬

9/2--鉅亨網陳慧琳 --  183檔國內股票型的基金,今年以來平均漲 幅48.45%,其中共有42檔基金漲幅超過 6成,表現最為 亮眼, 8種類型中以店頭型平均報酬率67.77%表現最佳 .....(9/2)基金墓碑魔咒(尤其是小型股)已隱約浮現----融資的主力與散戶破不及待大家一起來..(9/3)上市股8 月底平均本益比104 倍創十年新高/冷門小籌碼股大炒作.今年來新興市場與中股牛氣沖天,台灣散戶貢獻良多, 看台人申購境外基金就嚇死你,這都拜彭淮南的低利政策....


4...四部曲--名牌彭---央行總裁每次開會報明牌--這次報金融--屠殺空頭--成屠熊彭

(9/25)灑錢彭---如預期不升息,灑錢彭上次荒腔走板報明牌(生技).這次報金融股(台資銀行-香港做人民幣)-->看會不會 再創 高,再套死一堆散戶,真正原因是金融股順勢第3季季報作帳-->上周在BLOG-已提出--金融股用MOU作帳--其他文章已多次指出---金融股 每季結帳月必作帳,理由請查原分析文

5...五部曲---依這樣炒作速度,很快房市股市皆可創新高---很快就可成就幾百年都忘不了的泡沫大師彭

除 房市創泡沫高點外,    台指不斷創近新高,    依這樣游資瀰漫,全力拉抬權值股速度,台股很快接近每次泡沫時的高點--萬點,泡沫製造大師彭的低率大灑錢,當 然是第一 大功臣.  十個主立倫比不上一個泡沫彭, ..融券高檔,    空頭可能要適可而止,不要太白目,要盯好彭大法師的動向,包括他不能公開說的秘密.

(台股歷史上萬點---分別有1990-資產泡沫,1997--亞洲金融泡沫與中國回歸紅籌泡沫,..2000年美國網通泡沫,2007-9860 近萬點--世界次貸造成房產資產泡沫....每次台股上萬或近萬,隔年後修正至谷底,少則跌50%,常常跌掉70~80%...這也許叫台股上萬點後修正 魔咒...)

6.....6A級的泡沫製造大師---原來葛林斯班也是6A級央行總裁,你還相信那些公關財經媒體的評等?

9/28- 台新金與中信金獲台灣最佳銀行後,都分別踩大地雷--卡債.....連年賠了好幾百億,又幾百億...//法國銀行剛獲評最佳風控銀行,幾個月後,他的交 易員讓他虧了幾千億...//對了這次次貸金融風暴---很大部份就是信評公司打包票--說那些有毒房貸結構債沒問題,....

7...(7/31) 這是中國與 台灣決策者與智囊正得意忘形, 跟當年葛林斯班灑錢一樣,以為只要低率灑大錢,股市房市漲,經濟就好轉,只要簽一個條約經濟成長率就大增,5月~7月漲千點,照這種速度,今年底可創新高,明年市值就可以達世界第一,中國可優先金融市場成就中國第一的多頭霸業,並且很有機會幾年內,演出中國盛況空前整體經濟大崩潰的超級大泡沫,台灣近水樓台,當然也會水漲船高,水退低滑.資本主義.....常以鄰為禍--胡溫馬彭-要戒恐妥因應..((註)版主注--文章後下個月,中股跌21%,台灣股民申購中股基金破記錄...)

8.泡沫何時爆破沒人知道,而且爆破前最狂飆,常常還有10/50現象.爆破前好好享受泡沫打鐵狂飆...

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附...相關新聞------

9/28-【時 報郭鴻慧】全球金融 海嘯發生屆滿一週年,回顧這一年大台北房地產市場走勢,不僅波動劇烈且反轉 速度驚 人,房價去年下半年受國際金融海嘯影響一 路走跌,但今年在寬鬆貨幣政策以及兩岸經貿開放預期心理帶動下,走勢呈現V型反轉快速上揚,令不少人始料未及,目前已有不少行政區平均成交單價突破去年房 市高點,根據永慶房仲集團統計,7-8月北市12個行政區及北縣6大主要行政區平均成交單價與去年Q2房市高點相較,已有2/3的行政區突破去年房市高 點,1/3的行政區衰退幅度均在10%以內。

根據永慶房仲集團成交資料顯示,北市12個行政區 中,7-8月各行政區平均成交價格,有2/3的行政區房價突破去年Q2房市高點,其中松山、大同、萬華、中正、大安等五大都更潛力地區,近期受都更題材熱 度持續攀升影響,房價與去年高點相較漲幅均已逾4%以上,房市復甦速度最快,並且松山、大同、萬華等三個行政區,房價與去年高點相較漲幅達18.3%、 14.3%及8.8%,表現最為亮眼。

除北市各行政區房市復甦快外,根據永慶房仲集團成交資料顯示,北縣6大主要行政區,7-8月各行政區平均成交價格,同樣有2/3的行政區房價回復或突破去年Q2房市高點,其中永和、新莊、板橋平均單價較去年高點漲幅更達4%以上。

10/03 時報-王莫昀-新壽周四天價標得重慶南路土地後,引起市場嘩然,根據商仲業者調查,第3季重大商用 不動產投資額高達273億元,其中,7成8由壽險埋單,仲量聯行總經理趙正義預期,握有數千億資金壽險業者,將持續加碼,第4季商用不動產交易量上看2 、300億元,全年交易總額將達900億元上下。

 趙正義表示,受到兩岸政府作多與維持寬鬆政策影響,兩岸商用不動產目前主要的投資者,以本地業者為主,外資則因投資報酬率偏低,...投入意願不 高,直至近期全球景氣逐漸復甦,巿場上,才漸漸看到外資動作。趙正義說,目前外資來台,主要搜尋一些特殊投資標的,但因適合產品有限,加上賣方惜售,預期 未來大型商用不動交易仍以壽險業者為主力。瑞普國際統計,今年第3季重大交易案合計約為273億元,主要投資者即為壽險公司,約佔78%。

在房價走高下,資金取得成本較低的壽險業者,成為商辦大樓主要投資人,如國泰人壽以28.16億購入瑞光路的E-PARK廠辦大樓、8.1億標得敦 化南路二段的上海商銀敦南大樓。新壽則以10.5以購入文湖街的宏普西湖大樓,這是新壽在內科第10棟廠辦大樓,累計新壽在內科投資金額已達186億。

 富邦人壽在合併安泰人壽後,持續加碼不動產投資,尤其在百貨商場著力最深,繼第2季買下新光三越A11館後,第3季再以100億購入敦化北路環亞 百貨多數產權,另外以43億購入嘉義耐斯廣場。另像宏泰人壽以12.49億購入大亞百貨地下商場、三商美邦人壽以10.7億元購入三功國際大樓部分樓層 等。

信義商仲協理何偉宏表示,第3季北市商辦持續熱絡,但受到買賣雙方價格認知拉大影響,市場雖游資充沛,卻有部分買方轉為觀望,不再持續追高,預估第4季大型商用不動產交易,仍以壽險業者為主力,持續加碼大台北精華地段商用不動產。

9/29高力國際今 (29)日公布「2009年第 3季台北市辦公大樓市場研究報告」,高力國際指出,以區域來看,第 3季以敦南及西區表現較為平穩,平均空置率小幅降低,而信義區因連續 2季有頂級大樓落成使用,加上景氣不振因素影響,使得信義區頂級大樓空置率已大幅攀升至 21.41%,空置情形最為嚴重。隨著空置率走高,第 3季整體租金開價與成交價均略微下滑,平均租金開價為每坪每月 2002元,平均成交租金為每坪每月 1776元,第 2季的每坪每月 1788元下跌了 0.67%,議價空間則拉大至 11.28%。

內湖科技園區第 3季的需求外流情況雖已趨緩,但受到市場仍有少量新增供給釋出的影響,園區整體存量近 75.9萬坪,而平均空置率由第 2季的 18.10%小幅上升至第 3季的 18.63%,


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