政大地政系教授張金鶚

2008/03/05 14:22

房價到底會漲還是會跌?市場訊息多空並陳,民眾難以解讀。其實,看民眾、政府、建商的臉色都不夠充分,最大的一張臉是中央銀行,央行理監事會已敲定3月27日召開,新的利率政策將決定房價走向。

最近不動產的資訊的確讓人有些混亂:房價信心指數跌到新低,成交價格下滑;去年實質經常性薪資負成長,民眾購買力沒有跟上。但鋼筋等原物料不斷上漲,建商調升預售屋價格;政府將放寬陸資來台購置商辦,比價效應可能帶動住宅價格上揚。

不過,以上都不是關鍵因素,利率才是狠角色,而中央銀行是決定利率的人。

貸款100萬元,利率3%,本息20年攤還,要月付約5,500元;如果利率升到5%,那得付6,600元。利率上升1個百分點,民眾的購買力會下降約一成。房價會不會快速走跌,就看利率會怎麼個升法。

如果和過去一樣慢慢升,應該不用擔心房價會大幅下挫。問題是主計處已預測上半年物價漲幅在3%以上,給了央行很大的壓力,緩升的話,實質利率會再落入負值,資金會持續大舉外逃。

讓利率快速揚升,可能升高銀行的風險。購置不動產貸款、房屋修繕貸款和建築融資合計超過6兆元,占全體放款約三成八,創歷史新高。不動產價格下跌,金融體系可能要吃呆帳。

各國開始緊縮不動產放款時,我國政府都不敢下手。央行總裁、副總裁新任期剛生效,今年會下手打壓不動產嗎?

房價信心指數 再創新低

國土規劃及不動產資訊中心今天公布96年第四季住宅需求調查,房價信心指數83分,再創新低,顯示市場對於房價看法較悲觀,雖然對於未來一年信心分數達87分,但整體市場仍不樂觀。

下走態勢越來越明顯

住宅需求動向調查從91年第二季開始,去年第三季創新低,第四季持續下探,購屋者房價信心綜合分數由前一季的88分,下降為83分,連續兩季下滑到 90分以下,顯示地產市場從去年第三季開始往下走的態勢越來越明顯。對於近3個月信心分數為78分,對於未來1年信心分數為87分,顯示購屋者預期一年後 房價會提升,但由於分數仍低於100分,政大地政系教授張金鶚表示,對市場仍不宜太過樂觀。

張金鶚表示,除非市場有結構性變遷,否則未來信心分數要突然提升不容易,未來低於100分的機率仍高,市場可能繼續維持保守看法。至於目前如火如荼 進行的總統大選,馬、謝兩人都有提到住宅政策,但是似乎對房地產市場沒有明顯提振作用。張金鶚認為,消費者購屋是理性的,需要長時間搜尋,並非一時的政見 所能左右。

北市購屋負擔明顯下降

房價年所得比由7.2倍降為7倍,其中台北市從原先的9.9倍降為8.6倍,房貸支出占每月所得比36.5%,雖然台北市購屋負擔仍為全國最高,但是已經明顯下降,張金鶚表示,可能與本季投資者以及購買兩戶以上者比例增加,所購買產品以坪數較小、單價較低有關。

已購屋者平均購屋總價降為603萬8000元,平均單價為17萬7000元,平均面積為35.8坪。台北縣與桃竹縣市單身購屋者比率增加,23-25歲購屋者增加5%,儘管如此,還是有四成的受訪者自認買不起房子。

三通加持?業者看法不一

儘管總統大選結果要在下月才揭曉,但馬謝兩人在前天辯論會上都釋出當選就任後,最快二到三個月就會展開進一步直航,信義房屋表示,此舉形同宣告三通時間表,目前一級熱區已重啟交易熱度,預估下半年北市房價將上修一到兩成,北縣則有5~10%的上漲幅度。

不過美商ERA易而安不動產行銷顧問張欣民也提醒指出,市場對三通期待已久,而且幅度也相當大,萬一當選者當選後,還像過去八年一直喊要三通但就是遲遲不通,或是真的三通了但是有條件的通,到時候反而房市會出現一股失望性的賣壓,後果難測。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,馬謝兩人辯論之後,會上都對兩岸三通議題釋出正面訊息,對於不動產業者、投資人而言,都形同吃下一顆定心丸,而如果能如一旦兩岸從包機變成班機,整個房市甚至可用「沸騰」形容,除了住宅,都會商用不動產也會掀起更大一波投資熱潮。

信義代銷呂信銓則指出,直航之後將衍生所謂的新三通,「資金通」、「人才通」以及「商機通」。而此新三通,將促使企業因投資擴張對於住宅辦公的租購 需求大幅增加,高品質住宅區或產品將首先受惠,進而帶動整體房價,預估三通之後北市整體房價可望上漲一至兩成,北縣也有5%~10%的上漲幅度。

購屋負擔 北市下降高雄加重

去年第四季民眾的房價信心創下調查新低,代表購屋壓力的房價所得比也下降。台北市房價所得比由前一季的9.9倍縮小至8.6倍;高雄縣市卻由5.2倍增加到7.1倍,代表高雄人要不吃不喝7.1年才能買得起一間房子。

房價信心持續探底,去年第三季房價信心指數跌破SARS創下的低點後,財團法人國土規劃及不動產資訊中心昨天公布,房價信心分數由上一季的88分再降至83分,創調查以來最悲觀指數。

房市從1月12日立委選舉後氣氛轉向,但官方昨天公布的調查時間是今年1月1日至15日,數據屬於落後指標,反映的是去年第四季的悲觀訊息。

即使近來多數認為房市選後看漲,但政治大學地政系教授張金鶚說,「未來低於100分的機率很高,除非發生意外」。對於產業界期待選後兩岸往來更密切、外資提早布局等題材可望激勵房市,張金鶚認為建商塑造希望,造成房市全面看好的氛圍;但消息面炒作氣氛不應大於基本面。

不過隨著房價信心悲觀,購屋壓力也稍獲得紓解,96年第4季除了高雄之外的房價所得比都減少,學者認為可能與投資客增加、低總價產品比例增加有關, 台北市房價所得比由上一季的9.9倍降至8.6倍,但仍居全台最高,調查發現有超過四成的租屋者大嘆「買不起房子」;台中縣市的5.9倍則成為96年第4 季全台購屋負擔最輕的縣市。

調查也發現,購屋平均面積為35.8坪,整體購屋總價平均為603.8萬元,較上一季減少16.6萬元,平均購屋單價為每坪17.7萬元,較上一季減少0.3萬元,其中以台北市平均單價31萬元最高,高雄縣市10.5萬元最低。

張金鶚則說,產業界有說法,但房市以首購自用需求為主,「不要錯估八成自用需求的想法」,這些人買房子不是為投資,而是理性的、長期的承諾,不受短期消息影響,更要看負擔能力。

買不起房子的人增多 長期租屋者升至24%新高

政大教授張金鶚昨日指出,由於國內房價升高,高達四成的租屋者自認為買不起房子,以租代購者有增加的趨勢,甫完成的調查顯示,租屋者中打算長期租屋的比率已升至二四.一%的新高。

     張金鶚表示,由於房價近年續升高,使得無力購屋者逐年增加,房價年所得比長期也逐漸升高,另外租屋者中打消購屋念頭,準備長期租屋者也逐漸升高,由前年第四季的一九.五%升至去年第三季的二○.七%,至去年第四季再升至二四.一%。

     依據「住宅需求動向調查」報告顯示,去年第四季購屋者的「房價年所得比」為七.○倍,平均每位購屋者要不吃不喝七年才能買到房子,比三年前的六倍增加了一倍,台北市同一期間房價年所得比也由七.四倍升至八.六倍。

     與去年第三季相較,房價年所得比已略有降低,台北市甚至由九.九倍降至八.六倍,對此張金鶚表示,主要是買不起房子的人不進場了,而進場的人普遍較富有,房價與薪資所呈現的倍數因此下滑。

from http://blog.xuite.net/chinchenlin/dreamer/15997286

國泰房地產指數顯示去年Q4房市價量俱穩 但議價空間拉大

國泰建設(2501-TW)今(30)日公布去年第4季國泰房地產指數,顯示第 4季房市呈現「價量俱穩」的結構,但是銷售率明顯衰退、議價空間拉大,以區域來看,台北縣因推案量擴大導致房價下滑。政大地政系教授張金鶚表示,第 4季整體推案量仍維持高點,銷售率與成交量下滑,連續 4年房市景氣復甦出現停滯狀況,以全年來看,市場呈現「價漲量穩」結構,預計今年房市將呈現穩定溫和修正態

根據國泰去年第4季房地產指數顯示,第4季房市呈現「價量俱穩」狀況,較第 3季呈現「價漲量縮」結構,推案價格支撐力道呈現疲弱,但案量仍維持高水位,銷售率大幅下滑,成交規模萎縮,顯示市場景氣反轉現象趨於明顯。

以區域來看,台北市市場平均成交價格雖再創新高達到 52.08萬元,但價格上揚趨勢轉弱,房市進入盤整階段,議價空間拉大、銷售率與成交量持續縮減,豪宅效應逐漸淡化,市場回歸基本面。張金鶚表示,議價空 加拉大主要是因為廠商預期未來房價會上漲,因此開價越墊越高,在市場不願追價下,讓議價空間逐步拉大。

台北縣部分,第 4季房市呈現「價穩量增」,較去年同季呈現「價漲量穩」張金鶚表示,北縣部分需注意推案量過大問題,第4季推案量季成長率超過75%,未來恐有供給過剩問題。

第 4季台中房市呈現「價穩量縮」格局,雖然價格持穩,但30天銷售率以及成交量同步下滑至25.81%、 31.4%。高雄市部份則為「價漲量縮」,銷售率與誠將量也同步銳減至至54.78%、34.14%,陷入低檔盤整格局,雖然價格連兩季上揚但銷售率與成 交量持續縮減,顯示建商銷售策略需要調整。

以全年來看,2007年全台房市去年全年推案金額達 1.02兆元,較前年大增32.47%,30天銷售率11.62%,較 06年減21.51%,因此恐有餘屋壓力;不過可能的成交價格為18.65萬元,較前年成長9.53%,顯示房市整體仍在「價漲量穩」的趨勢。

張金鶚表示,今年新推案市場在豪宅效應帶動下,台北縣市與台中都會區表現較佳的結構,但市場自下半年開始出現景氣趨緩訊號,預計這股房是修正狀況將延續至今年上半年,全年來看仍是穩定溫和修正,但須注意餘屋以及交屋潮影響,以及銀行房款行為。

國泰建設總經理張清櫆表示,以目前房價看來仍屬穩定狀況,但仍須看成交量能否維持穩定,整體來說,仍樂觀看待今年房市。

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